[FiinGroup] Bất động sản kỳ vọng thoát cảnh “ăn bám” hoạt động tài chính

Lợi nhuận sau thuế của ngành bất động sản trong năm 2021 ước tăng 22,6%, đứng thứ 3 trong 8 nhóm ngành được Fiingroup dự báo. Thị trường bất động sản ven đô được kỳ vọng dẫn dắt tăng trưởng của ngành bất động sản trong năm 2021 nhờ nhu cầu nhà ở đang tăng lên, trong khi nguồn cung ở khu vực nội đô khan hiếm.  Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở đang dần hồi phục và kỳ vọng vấn đề pháp lý tại nhiều dự án đang bị tạm dừng sẽ sớm được xử lý, doanh thu năm 2021 của 13/74 doanh nghiệp bất động sản nhà ở được FiinGroup phân tích (chiếm 90,3% vốn hóa của nhóm doanh nghiệp này) dự kiến tăng 22,5%, sau khi giảm 1,6% trong năm 2020.

Chất lượng lợi nhuận có vấn đề

Chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020 có vấn đề, khi bản thân là doanh nghiệp sản xuất và đầu tư trực tiếp, nhưng lợi nhuận lại không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà nhờ thu nhập không thường xuyên, chủ yếu là thu nhập từ hoạt động tài chính.

Theo kết quả phân tích “sức khỏe” của 92/121 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong Báo cáo FiinPro Digest #7 vừa được Công ty cổ phần FiinGroup công bố, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này trong 5 năm qua lần lượt tăng 28,6% và 29,4%. Thế nhưng, 2020 là năm đầu tiên kể từ năm 2015, ngành bất động sản chứng kiến mức giảm cả về doanh thu và lợi nhuận, do Covid-19 khiến nhiều dự án bất động sản bị lùi thời gian mở bán và bàn giao.

Doanh thu thuần của doanh nghiệp bất động sản năm 2020 giảm 12%, lợi nhuận sau thuế giảm tới 17,9%, dù đà trượt giảm 2 chỉ số này đã được hãm lại trong quý IV/2020 với mức giảm lần lượt 6,5% và 10,6%.

Chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được cải thiện tương ứng và thu nhập tài chính đã đóng góp lớn vào lợi nhuận. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản (chiếm 30,5% vốn hóa của khối doanh nghiệp phi tài chính) đạt 14.400 tỷ đồng thu nhập từ hoạt động tài chính trong quý IV/2020 (tương đương 115,2% tổng lợi nhuận sau thuế, tăng 59,2% so với cùng kỳ năm 2019). Nhờ vậy, lợi nhuận sau thuế quý IV/2020 của ngành bất động sản giảm 10,6%, thấp hơn rất nhiều so với mức giảm của lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) (giảm tới 81,5%).

Tính cả năm 2020, lợi nhuận sau thuế của ngành bất động sản giảm 17,9% trong khi EBIT trượt tới 70,3%. Vingroup ghi nhận 8.300 tỷ đồng từ hoạt động tài chính nhờ khoản 5.100 tỷ đồng bán buôn tại Dự án Vinhomes Grand Park của Vinhomes; tiếp đến là FLC (3.400 tỷ đồng); Novaland (912 tỷ đồng); Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (567,3 tỷ đồng)...

Dồn lực cho các dự án để bứt lên

Trong diễn biến đáng chú ý, việc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt quyết định điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận 5 năm (2019 - 2023) tăng gần 3.000 tỷ đồng lên 14.270 tỷ đồng đã khiến cổ đông không khỏi băn khoăn, trong bối cảnh thế giới và Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề bởi  Covid-19.

Thế nhưng, tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2021 diễn ra cuối tháng 3/2021, đại diện Phát Đạt nhận định, trong năm 2021, Covid-19 dần được kiểm soát, tình hình kinh tế trong nước sẽ phục hồi và việc kinh doanh bất động sản sẽ khả quan hơn. “Với quỹ đất hiện có cùng với chiến lược đầu tư và kinh doanh mà HĐQT Phát Đạt đề ra, thì mục tiêu lợi nhuận 5 năm nói trên là hoàn toàn trong tầm tay, chưa kể nguồn lợi nhuận dự trữ được mang lại từ phát triển bất động sản công nghiệp và mảng năng lượng tái tạo”, đại diện Phát Đạt nêu.

Khẳng định này của đại diện Phát Đạt không phải không có cơ sở. Bởi, bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi Covid-19, nhưng lại có triển vọng hồi phục mạnh khi dịch được kiểm soát, các nhà phát triển bất động sản tập trung triển khai đầu tư kinh doanh các dự án…

Không theo trào lưu “Bắc tiến”, Phát Đạt quyết định dồn nguồn lực để phát triển thị trường bất động sản từ Đà Nẵng trở vào và khu vực phía Nam, đồng thời mở rộng đầu tư sang một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản công nghiệp.

Với chiến lược trên, năm 2021, Phát Đạt dự kiến mang về doanh thu 4.700 tỷ đồng (không gồm doanh thu chuyển nhượng một phần/toàn bộ Dự án The EverRich 2 và phần còn lại của Dự án The EverRich 2); lợi nhuận trước thuế đạt 2.335 tỷ đồng, tăng 52% và lợi nhuận sau thuế đạt 1.868 tỷ đồng, tăng hơn 53% so với năm 2020.

Theo FiinGroup, không riêng các “ông lớn”, những doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ cũng sẽ góp phần đáng kể tạo động lực tăng trưởng của ngành bất động sản năm 2021.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Đỗ Thị Hồng Vân, chuyên viên phân tích dữ liệu cấp cao tại FiinGroup cho biết: “Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế dự báo không chỉ đến từ Vinhomes với mức tăng 12,3%, mà còn đến từ các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn như Phát Đạt, Khang Điền, An Gia, Công ty Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn... Chúng tôi nhận thấy, các doanh nghiệp đều tích cực triển khai dự án ở vùng ven đô trong bối cảnh những thay đổi tích cực về chính sách giúp các chủ đầu tư có thể khởi động lại quá trình phê duyệt và thủ tục pháp lý của các dự án vốn đã bị trì hoãn”.

Chuyên gia của FiinGroup dự báo, so với mức tăng khiêm tốn 6,8% năm 2020, phân khúc bất động sản nhà có triển vọng tăng trưởng lợi nhuận sau thuế đạt 29,4% trong năm 2021 trên nền doanh thu ước tăng 22,5%.

Động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản nhà ở trong năm 2021 sẽ đến từ khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các địa phương lân cận, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện vào trung tâm. Trong đó, nhu cầu căn hộ phân khúc trung cấp tại khu vực ven đô hay tỉnh/thành phố vệ tinh với hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện vào trung tâm Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng cao.